LA IMPORTANCIA DE LA FORMALIDAD DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

En la doctrina y jurisprudencia, se defiende mayoritariamente, la concepción que considera que el contrato de intermediación inmobiliaria o de corretaje no está sujeto, para su validez, a ningún requisito de forma de tal modo que la inexistencia de "hoja de encargo" no afectará a la existencia y validez del contrato siendo suficiente la concurrencia de consentimiento, causa justa y objeto lícito tratándose, en definitiva, de un contrato consensual pero hay opiniones en contra de esta postura, dado que siendo el objeto de contrato inmuebles, cuya transmisión eficaz requiere de formas solemnes en nuestro derecho, y que normalmente son bienes que afectan mucho a la vida y a la economía de los intervinientes y no solo por el valor que puedan tener o por el precio que alcancen, parece necesario que se exija también el reflejo del arrendamiento de servicios por precio del intermediario en una forma al menos escrita en estos pasos previos a la compraventa.

Porque la cuestión verdaderamente discutida muchas veces ante los tribunales no es otra que determinar si efectivamente existió contrato de intermediación inmobiliaria entre las partes litigantes, es decir, entre el mediador (actor) que reclama sus honorarios, la comisión, y la parte vendedora o compradora que identifica como su cliente o comitente que se niega a pagar (demandados).

Partiendo de la premisa de "que el profesional de la intermediación inmobiliaria ha de ser consciente de que si opta por la concertación meramente verbal del encargo, deberá correr con el mayor esfuerzo probatorio que exija la acreditación de la perfección del contrato desde la perspectiva del artículo 217.2 LEC . No se olvide la regla clásica -el ya derogado artículo 1.248 CC - que prevenía contra la resolución de conflictos con la sola testifical tratándose de negocios -como lo es el de gestión inmobiliaria, sin duda- que de ordinario dejan rastro documental, o la norma similar expresamente vigente aún para los contratos mercantiles ( art. 51 CCo )".

Si no existe un documento en que se plasme por escrito el encargo de mediación ni el pacto de honorarios puede ser imposible que se acredite, entre otros extremos, la mera existencia del contrato de corretaje, el inmueble objeto del mismo, el precio del inmueble a obtener en su venta o a no sobrepasar en la compraventa, las condiciones de financiación en su caso o de pago del precio… el importe de la retribución del inmobiliario – aunque la jurisprudencia pueda admitir la prueba indirecta de la retribución habitual en la plaza -, los plazos de su pago etc Estas ausencias de documentos no siendo habituales en la práctica hacen que se ponga en duda la profesionalidad del reclamante y que, muchas veces, se sospeche de que el mismo sea un pícaro “cazador de comisiones” que se presenta “a posteriori” de una operación para aprovecharse de haberse enterado de su existencia.

En resumen: es imprescindible la hoja de encargo que recoja el acuerdo de voluntades de quienes intervienen, con identificación plena de su identidad y capacidad, así como el objeto, los requisitos principales de la transacción, los servicios a prestar y la retribución de estos servicios.